Feiloppfatninger i byggebransjen

Historisk bakteppe

I gamle dager – før 1990 – var det NS 3401 som var gjeldende standardkontrakt i byggebransjen. Selv om utgangspunktet etter NS 3401 var at overtakelse av kontraktarbeidet skulle overtas ved overtakelsesforretning, åpnet standarden for et alternativ. Dersom det ikke ble holdt overtakelsesforretning, skulle bygget anses overtatt seks dager etter at kontraktsarbeidet var meldt ferdig og tatt i bruk av byggherren. Regelen ble videreført i oppfølgeren, NS 3430, som var gjeldende standardkontrakt fra 1990 og frem til den ble erstattet av NS 8405 i 2004. Helt frem til 2004 var det altså slik at overtakelse kunne skje enten ved overtakelsesforretning eller ved at bygget ble tatt i bruk som forutsatt av byggherren.

Av historiske årsaker er det altså ikke overraskende at mange aktører i byggebransjen fortsatt tror at fysisk ibrukstakelse utgjør et alternativ til formell overtakelsesforretning. Dette er ikke riktig, og kan føre at en lider rettstap og dertilhørende redusert dekningsbidrag i prosjektet.

Gjeldende standardkontrakter

NS 8405 benyttes i dag i prosjekter hvor byggherren engasjerer en entreprenør til å utføre bygg og/eller anleggsarbeider. I slike utførelsesentrepriser vil byggherren selv engasjere rådgivere til å besørge prosjekteringen. I de tilfeller hvor entreprenøren også skal prosjektere arbeidet, benyttes normalt NS 8407, som ble tatt i bruk i 2011. Slike entrepriser kalles totalentrepriser.

NS 8405 og NS 8407 benyttes først og fremst mellom byggherre og hovedentreprenør. I tillegg kan nevnes at det også er to viktige standardkontrakter som benyttes mellom hovedentreprenør og underentreprenørene deres. Det er NS 8415 (utførelsesunderentreprise) og NS 8417 (totalunderentreprise). Disse fire standardkontraktene har ikke 100 % identisk regulering av overtakelse, så i det videre vil behandlingen bli overordnet og basert på hovedregler. 

Standardkontraktenes regulering av overtakelse

Standardkontraktene regulerer overtakelse slik at bare formell overtakelsesforretning utgjør en kontraktuell overtakelse. Byggherrens brukstakelse, før det er avholdt overtakelsesforretning, utgjør i henhold til kontraktene et kontraktsbrudd og fører ikke til overtakelse.

Kontraktsarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning, som er en formalisert ferdigbefaring. Det skal føres en protokoll fra befaringen hvor det blant annet skal fremgå om det er gjenstående arbeider, om det foreligger mangler og hvorvidt byggherren overtar arbeidene. Eventuelle uenigheter skal inntas i protokollen og protokollen skal signeres av begge parter.

Bestemmelsene om overtakelsesforretning gir klare kjøreregler og skaper klarhet mellom partene. Overtakelsesforretning er etter standardkontraktene den eneste måten overtakelse kan skje på. Dette har gode grunner for seg fordi overtakelse utløser en rekke vesentlige kontraktuelle konsekvenser.

Virkningene av overtakelse kan oppsummeres i seks punkter:

1) Dagmulkt slutter å løpe

2) risikoen for kontraktsarbeidet går over fra entreprenøren til byggherren

3) entreprenørens plikt til å holde kontraktsarbeidet forsikret opphører

4) reklamasjonsfristene begynner å løpe

5) entreprenøren plikter å sende sluttoppstilling og sluttfaktura til byggherren

6) sikkerhet entreprenøren har stilt for ansvar i byggetiden nedtrappes

Brukstakelse uten overtakelsesforretning

Dersom byggherren tar kontraktsarbeidet i bruk til sitt tiltenkte formål, uten at det har skjedd formell overtakelse eller delovertakelse, vil det utgjøre et kontraktsbrudd. Dersom entreprenøren som følge av det vil fremme krav som merutgifter eller fristforlengelse, må dette skriftlig varsles av entreprenøren. Uavhengig av varsel vil kontraktsbruddet føre til at risikoen for kontraktsarbeidet går over på byggherren, og dagmulkt vil slutte å løpe for det arbeidet som er tatt i bruk.

Dersom bare deler av kontraktsarbeidet er tatt i bruk av byggherren, kan entreprenøren også varsle byggherren og be ham reparere misligholdet ved å stanse bruken innen en gitt frist. Dersom byggherren ikke retter seg etter dette, går risikoen for hele kontraktsarbeidet over på byggherren, og all dagmulkt slutter å løpe.

Det er likevel vesentlig å merke seg at etter kontraktsbestemmelsene er det bare risikoen for kontraktsarbeidet og dagmulkt som påvirkes av at byggherren tar kontraktsarbeidet i bruk uten overtakelsesforretning. De øvrige kontraktuelle virkningene nevnt ovenfor, vil derfor ikke slå inn som følge av brukstakelse. Det betyr at entreprenøren i utgangspunktet er forpliktet til å holde sin sikkerhet og forsikring frem til overtakelsesforretning avholdes. Han får heller ikke anledning til å sluttfakturere og reklamasjonstiden blir utvidet ved at den ikke begynner å løpe.

Virkningen av brukstakelse som ikke erstattes av overtakelsesforretning

Etter vår vurdering er det overraskende mange prosjekter som avsluttes uten at det avholdes overtakelsesforretning. Vi har forståelse for at dette i de fleste tilfeller løser seg ved at partene bevisst eller ubevisst anser kontraktsarbeidet som overtatt, og at man avslutter prosjektet som om det var formelt overtatt.

Men også i slike prosjekter vil det kunne oppstå sluttoppgjørstvister hvor det kan være til dels uklart hva som er partenes kontraktuelle ståsted. Som eksempel kan nevnes:

–      Kan byggherren kreve dagmulkt på 10 % av kontraktssum, som en følge av manglende overtakelse, til tross for at han har tatt kontraktsarbeidet i bruk?

–      Kan entreprenøren bli hørt med at han ikke har reklamert for sent fordi reklamasjonsfristene ikke har begynt å løpe?

–      Hvem har ansvaret for brann dersom risikoen har gått over på byggherren, men entreprenøren var forpliktet til å holde arbeidet forsikret?

Det kan argumenteres for at man i slike tilfeller må supplere standardkontraktene med bakgrunnsrett, slik at man innfortolker at overtakelse har skjedd dersom partene i prosjektgjennomføringen og i overtakelsesfasen ikke har forholdt seg til den avtalte standardkontraktens strengt formalistiske regler. Men kontraktens ordlyd er meget klar på at overtakelse og overtakelsesvirkningene bare inntrer ved overtakelsesforretning. I avtaler mellom næringsdrivende vil det normalt være en viss uvilje mot å komme til resultater som er i strid med den skrevne kontrakt. Vår vurdering er derfor at man må være svært nøye med å følge spillereglene når en avslutter prosjektene.

Det vil gjennomgående være entreprenørens interesser som ivaretas ved formell overtakelse. Dette fordi de kontraktuelle virkningene av overtakelse først og fremst er til entreprenørens fordel. Små og mellomstore entreprenørbedrifter som normalt har mindre gode rutiner og systemer, bør være særlig oppmerksomme på å innarbeide gode rutiner for hvordan prosjekter skal avsluttes og overtakelse gjennomføres. Det bør blant annet ikke være mulig å ferdigmelde et prosjekt, uten at det foreligger en signert protokoll fra overtakelsesforretningen.

Standardkontraktene i byggebransjen oppleves av mange som kompliserte og veldig formalistiske. Det er likevel vår klare anbefaling at en i størst mulig grad følger kontraktens regler og krav til skriftlighet, selv om det i noen tilfeller oppleves som unødvendig formalistisk og ressurskrevende. Det skaper forutberegnelighet og normalt en bedre posisjon, dersom tvist oppstår. 

Artikkelen er skrevet av advokat Arne Sørsdahl og advokatfullmektig Ea Herstad, Bing Hodneland advokatselskap DA.